En detaljplan är kommunens juridiskt bindande plan för hur ett avgränsat område får användas och bebyggas. Den bestämmer vad som är gata, park och tomtmark, vad som får byggas, hur höga husen får vara och var på tomten de får stå. Detaljplanen reglerar alltså ramarna för varje bygglov inom planområdet: även om ett hus uppfyller alla tekniska krav får det inte byggas om det strider mot planen. Uppgifterna nedan är kontrollerade i oktober 2026.
| Detaljplan i korthet | |
|---|---|
| Lag | Plan- och bygglagen (2010:900), 4 kap. |
| Beslutar | Kommunen, genom byggnadsnämnden eller kommunfullmäktige |
| Juridiskt bindande | Plankartan med planbestämmelser |
| Genomförandetid | Minst fem och högst femton år |
| Gäller | Tills planen ändras, upphävs eller ersätts |
| Hitta planen | Kommunens plankarta eller Lantmäteriets e-tjänst Detaljplaner |
Vad är en detaljplan och vad får kommunen reglera?
Med en detaljplan får kommunen reglera användningen av mark- och vattenområden och pröva om ett område är lämpligt för bebyggelse, både när det ska byggas nytt och när befintlig bebyggelse ska förändras eller bevaras. Enligt 4 kap. 5 § plan- och bygglagen ska kommunen i varje detaljplan ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden, och bestämma hur de får användas.
- Allmän plats är gator, torg, parker och naturmark som ska vara tillgängliga för alla.
- Kvartersmark är mark för bostäder, handel, kontor, industri och liknande.
- Vattenområden är sjöar, åar och kuststräckor där planen kan styra till exempel bryggor och båtplatser.
Vid prövningen ska kommunen enligt 2 kap. 1 § ta hänsyn till både allmänna och enskilda intressen. Boverket, som ger ut vägledning om plan- och bygglagen, påpekar att krav som gäller allmänna intressen och som inte prövats i detaljplanen i stället tas upp i bygglovsprövningen.
När krävs en detaljplan?
Detaljplanekravet i 4 kap. 2 § gäller bland annat för ny sammanhållen bebyggelse med bygglovspliktiga byggnader, för bebyggelse som ska förändras eller bevaras i ett större sammanhang, och för ett nytt byggnadsverk som får betydande inverkan på omgivningen eller där efterfrågan på marken är stor. Kravet gäller också för anläggningar som kan antas medföra en betydande miljöpåverkan, till exempel ett industriområde, ett köpcentrum, en skidbacke, en hamn för fritidsbåtar, en campingplats, en nöjespark eller en djurpark. Vindkraftverk är undantagna från punkten om nya byggnadsverk.
Om åtgärden kan prövas i ett vanligt ärende om bygglov eller förhandsbesked krävs ingen detaljplan. Även en omfattande ändrad användning, som när kontor ska byggas om till bostäder, kräver ofta en ny eller ändrad plan. I praktiken är tätorterna redan planlagda: nästan hela Stockholms stad är detaljplanerad, enligt staden själv. Vad som gäller för mindre åtgärder utanför och inom planlagt område beskriver vi i genomgången av när du behöver bygglov och när en anmälan räcker.
Vad består en detaljplan av?
En detaljplan består av en plankarta med planbestämmelser och en planbeskrivning. Till det kommer ofta en grundkarta som visar fastighetsgränser, byggnader och vägar, en illustrationsritning och utredningar om till exempel trafik, buller, dagvatten, markens stabilitet eller natur- och kulturvärden.
Av dessa handlingar är det bara plankartan som är juridiskt bindande och avgörande vid prövning av bygglov. Planbeskrivningen förklarar syftet och bakgrunden och används som vägledning när planen ska tolkas. Där står också om strandskyddet har upphävts inom planområdet, något vi förklarar närmare i artikeln om strandskydd och dispens.
Hur läser du plankartan och vad får marken användas till?
Plankartan visar planområdets gräns med en svart linje, och innanför gäller planens bestämmelser. Användningsbestämmelser anger vad marken får användas till och skrivs med versaler. Allmän plats markeras med ett helt ord, som GATA eller NATUR, och kvartersmark med en stor bokstav. Egenskapsbestämmelser, som anger hur byggnaderna får placeras och utformas, markeras med små bokstäver eller symboler.
| Beteckning | Betydelse |
|---|---|
| B (gul) | Bostäder |
| C | Centrum |
| H | Handel |
| J | Industri |
| K | Kontor |
| P | Parkering |
| S | Skola |
| W (ljusblå) | Vattenområden |
| Prickmark | Marken får inte bebyggas |
| Korsmark | Endast uthus och garage får byggas |
| Siffra i romb | Högsta höjd i meter |
En beteckning kan också vara en kombination, som BH1 för bostäder med handel i bottenvåningen. Q-märkning skyddar kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. I äldre planer anges antalet våningar ofta med romerska siffror, där II betyder två våningar. Exemplen bygger på Boverkets rekommenderade beteckningar; äldre planer kan använda andra.
Hur länge gäller planen? Genomförandetid och laga kraft
En ny detaljplan börjar gälla när beslutet har vunnit laga kraft, det vill säga när tiden för överklagande har gått ut utan att någon överklagat. Därefter löper genomförandetiden, som enligt 4 kap. 21 § ska vara minst fem och högst femton år. Under den tiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga enligt planen, och genomförandetiden står alltid på plankartan.
Planen får inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång om en berörd fastighetsägare motsätter sig det, utom vid nya förhållanden av stor allmän vikt som inte gick att förutse. När genomförandetiden gått ut gäller planen fortfarande, men kommunen kan då ändra den utan att ta hänsyn till rättigheterna som planen gav. En gällande detaljplan upphör alltså först när den ändras, upphävs eller ersätts. Är planen mycket gammal kan det enligt Borgholms kommun vara lättare att få en mindre avvikelse godkänd vid bygglovsprövningen.
Så tas en detaljplan fram: från planbesked till antagande
Vill du bygga något som inte stämmer med gällande plan börjar det oftast med att du ansöker om planbesked. Kommunen svarar då skriftligt och motiverat om den tänker inleda ett planarbete. Värnamo kommun anger till exempel att besked lämnas inom fyra månader efter komplett ansökan.
Själva processen innehåller flera steg:
- Samråd där berörda grannar, myndigheter och allmänheten kan lämna synpunkter på förslaget.
- Granskning av det bearbetade förslaget.
- Antagande i byggnadsnämnden eller kommunfullmäktige.
- Laga kraft när överklagandetiden gått ut.
Att ta fram en ny detaljplan tar normalt ett till två år, och större projekt kan ta längre tid. Kommunen får ta ut avgifter för planarbetet, och många kommuner tecknar plankostnadsavtal med den som vill bygga. Ett exploateringsavtal kan reglera vem som bygger vad och hur kostnaderna fördelas. Hur ärendet går mellan förvaltning, nämnd och fullmäktige förklarar vi i texten om hur en kommun fattar beslut.
Vad är skillnaden mellan planprogram, översiktsplan och detaljplan?
Kommunens översiktsplan är vägledande och inte styrande, så en detaljplan kan prövas även utan stöd i översiktsplanen. Enligt Tillväxtverket blir processen dock ofta betydligt längre då.
Ett planprogram är ett frivilligt mellansteg där kommunen utreder förutsättningarna för ett större område innan det delas upp i flera detaljplaner. Länsstyrelsen kan dessutom lämna ett planeringsbesked tidigt i arbetet om det finns frågor som behöver klargöras för planprövningen.
Hur hittar du information om gällande och pågående detaljplaner?
Det enklaste sättet att hitta detaljplanen för en fastighet är att söka på adress eller fastighetsbeteckning i kommunens planarkiv eller digitala karta. Där syns ofta både gällande planer och pågående detaljplaner som ännu inte vunnit laga kraft.
Lantmäteriets e-tjänst Detaljplaner visar planer i hela Sverige i en karta. Detaljerad information går bara att klicka fram för planer som fått laga kraft, och planer som påbörjades före den 1 januari 2022 behöver inte finnas digitalt, så de kan saknas. Hittar du inget digitalt kan du alltid vända dig till kommunen: detaljplaner är offentliga handlingar.
Kan du påverka ett förslag till ny detaljplan?
Ja. Processen är lagreglerad just för att säkra insyn för berörda. Under samråd och granskning kan boende och andra berörda lämna synpunkter på förslaget, och flera kommuner, bland andra Göteborg, har e-tjänster där du kan tycka till om de planer som är öppna för synpunkter just nu. Följ kommunens sida för pågående planarbeten om något ska byggas nära dig.
Mer om detaljplaner
Vanliga missförstånd om detaljplaner
Ett vanligt missförstånd är att planen slutar gälla när genomförandetiden gått ut. Den gäller fortfarande, det enda som ändras är att byggrätten inte längre är skyddad mot ändringar. Ett annat är att planbeskrivningen styr lika mycket som plankartan; det är bestämmelserna på kartan som avgör bygglovet.
Stadsplaner och byggnadsplaner: detaljplanens historia
Det som i dag kallas detaljplan hette tidigare stadsplan, byggnadsplan eller avstyckningsplan, och sådana äldre planer räknas i dag som detaljplaner. 1874 års byggnadsstadga krävde att alla städer skulle ha en byggnadsnämnd som upprättade stadsplaner, bland annat för att förhindra stadsbränder. 1907 års stadsplanelag gav kommunerna större inflytande, och byggnadsstadgan 1931 och byggnadslagen 1947 utökade det ytterligare.
Områdesbestämmelser när det saknas detaljplan
Inom begränsade områden som inte har detaljplan kan kommunen i stället upprätta områdesbestämmelser. Malmö stad och Uppsala kommun redovisar dem tillsammans med detaljplanerna på sina webbplatser.
Detaljplaner i andra länder
Motsvarigheten i Norge heter reguleringsplan, i Danmark lokalplan och i Tyskland Bebauungsplan. I Finland används begreppet detaljplan, som där godkänns av kommunfullmäktige.
