Att hyra ut sin bostad i andra hand är inte fritt fram bara för att man själv äger eller hyr lägenheten. Både för hyresrätt och bostadsrätt krävs ett godkännande innan uthyrningen påbörjas, och det krävs alltid ett giltigt skäl. Utan tillstånd riskerar den som hyr ut att i värsta fall förlora sitt kontrakt eller sin bostadsrätt, oavsett hur kort tid uthyrningen pågått.
Andrahandsuthyrning eller inneboende: vad gäller för din bostad?
Andrahandsuthyrning innebär att någon annan än du, den ordinarie hyresgästen eller bostadsrättshavaren, får nyttja hela bostaden medan du själv flyttar därifrån under en period. Det gäller även om du inte tar betalt, till exempel om du bara låter en vän bo i lägenheten under en utlandsvistelse. Bor du kvar i bostaden och hyr ut en del av den, till exempel ett rum, räknas det i stället oftast som uthyrning till inneboende, vilket normalt inte kräver samma tillstånd.
Beaktansvärda skäl för att hyra ut i andra hand
För att hyresvärden eller hyresnämnden ska godkänna en andrahandsuthyrning av en hyresrätt krävs beaktansvärda skäl. De vanligaste exemplen är att du tillfälligt inte kan använda lägenheten själv på grund av arbete eller studier på annan ort, sjukdom, eller provsamboende med en partner. Även en svårsåld bostad kan räknas som skäl i vissa fall. Den som ska hyra i andra hand ska dessutom vara en skötsam person, och hyran får inte överstiga vad som räknas som skälig hyra enligt jordabalken.
Så godkänner hyresnämnden tillstånd för hyresrätt
Säger hyresvärden nej till uthyrningen kan bara du som hyresgäst ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, antingen med blankett HN1 eller i fritt formulerad text. Ansökan ska innehålla dina kontaktuppgifter, skälet till uthyrningen, hur länge du vill hyra ut och vem som ska bo i lägenheten. Ansökan skickas till den hyresnämnd där bostaden ligger. Hyresnämnden lämnar i regel tillstånd för ett år i taget. Vid en längre tids arbete utomlands kan nämnden bevilja tillstånd för hela tjänstgöringstiden, men sällan för mer än tre år sammanlagt.
Nya regler för bostadsrätter från 1 juli
För bostadsrätter gäller bostadsrättslagen och föreningens egna stadgar i stället för hyreslagens regler, men principen är densamma: medlemmen måste presentera ett giltigt skäl för styrelsen. Riksdagen beslutade om nya regler som gäller från den 1 juli 2026, i syfte att göra det möjligt att hyra ut under längre tid. Tidigare kunde en förening neka fortsatt uthyrning enbart för att lägenheten redan hyrts ut en period. Efter lagändringen räcker det inte längre som enda skäl, om inte uthyrningen skett i betydande omfattning, vilket i praktiken innebär flera år. Samtidigt förtydligades begreppet inneboende, vilket ska göra det lättare för föreningarnas styrelser att skilja mellan de olika situationerna (kontrollerat september 2026).
Vad du behöver tänka på kring hyran och hyresvärden
Även om uthyrningen i övrigt är godkänd finns det gränser för vad du får ta ut i hyra. För en hyresrätt gäller att hyran inte får överstiga vad som räknas som skälig hyra enligt jordabalken, vilket i grunden utgår från den hyra du själv betalar till din hyresvärd, med visst tillägg om lägenheten är möblerad eller om kostnader som el och bredband ingår. Tar du ut en klart högre hyra riskerar andrahandshyresgästen att vända sig till hyresnämnden för att få hyran sänkt i efterhand, och du kan bli skyldig att betala tillbaka mellanskillnaden. För bostadsrätter finns inte samma detaljerade reglering, men även där kan en orimligt hög hyra ses som ett tecken på att uthyrningen egentligen handlar om spekulation snarare än ett beaktansvärt skäl, vilket kan påverka föreningens bedömning.
Skriftligt avtal ger tryggare uthyrning
Det finns inget lagkrav på att teckna ett skriftligt kontrakt med den som hyr i andra hand, men det är ändå starkt att rekommendera. Ett avtal bör ange hyrans storlek, hur länge uthyrningen ska pågå, uppsägningstid och vad som ingår, till exempel möbler eller parkeringsplats. Skrivs avtalet innan hyresvärden eller hyresnämnden har gett sitt godkännande bör det tydligt framgå att det bara gäller under förutsättning att tillståndet beviljas. På så sätt undviker båda parter att stå med ett bindande avtal om ansökan skulle avslås.
Ansvar för lägenheten om du hyr ut utan tillstånd
Att hyra ut i andra hand utan godkännande räknas som en otillåten andrahandsupplåtelse. Konsekvensen kan bli att hyresvärden säger upp kontraktet, eller att bostadsrättsföreningen kräver att medlemmen säljer sin bostadsrätt. Det spelar ingen roll om avsikten var god eller om uthyrningen bara skulle pågå en kort tid: det är godkännandet i förväg som avgör om uthyrningen är laglig. Den som hyr ut behåller alltid själv ansvaret för lägenheten gentemot sin hyresvärd, även under tiden andrahandshyresgästen bor där, och kan hållas ansvarig om andrahandshyresgästen missköter sig. Den som ändå väljer att teckna ett hyresavtal innan tillstånd är klart bör skriva in i avtalet att det bara gäller under förutsättning att uthyrningen godkänns.
Vad du kan göra
Kontakta hyresvärden eller föreningens styrelse i god tid innan du planerar att flytta, och var tydlig med skälet till uthyrningen. Säger de nej och du anser att skälet är giltigt går det att vända sig till hyresnämnden. Den som bygger om delar av sin bostad för att kunna hyra ut en del av den, till exempel genom att inreda ett extra rum, bör också kontrollera om åtgärden i sig kräver bygglov eller en enklare anmälan, eftersom de reglerna gäller oavsett vad ombyggnaden ska användas till.
